В современной системе налогообложения и имущественных отношений кадастровая стоимость объектов недвижимости играет определяющую роль. От ее величины зависят размеры земельного налога, налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также выкупная стоимость земельных участков при приватизации. В связи с этим оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и установление ее в размере рыночной стоимости является одним из наиболее востребованных инструментов защиты прав правообладателей недвижимости.

Судебная кадастровая оценка представляет собой процессуальный механизм, в рамках которого суд, привлекая экспертов, обладающих специальными знаниями в области оценочной деятельности, устанавливает действительную рыночную стоимость объекта недвижимости и обязывает внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Настоящая статья содержит комплексный анализ правового регулирования, процессуальных особенностей, требований к доказательствам и актуальной судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

Для получения квалифицированной помощи при подготовке и сопровождении дела об оспаривании кадастровой стоимости, а также для заказа судебной оценочной экспертизы обращайтесь на наш сайт: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/

1. Правовая природа кадастровой стоимости и основания для ее оспаривания

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). В отличие от рыночной стоимости, которая отражает цену, сложившуюся на открытом рынке в результате взаимодействия спроса и предложения, кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки. Это неизбежно влечет определенную погрешность и может приводить к существенному завышению или занижению стоимости конкретного объекта.

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости предоставлено статьей 22 Закона № 237-ФЗ. Оспорить кадастровую стоимость могут:

• физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности (налогоплательщики, арендаторы);
• органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости является:

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки в характеристиках объекта);
2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возлагается на административного истца. При этом если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

2. Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

До обращения в суд правообладатель обязан воспользоваться досудебным механизмом оспаривания кадастровой стоимости, если в субъекте Российской Федерации создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 22 Закона № 237-ФЗ). Исключение составляет оспаривание кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости – в этом случае досудебный порядок не является обязательным.

Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при условии положительного экспертного заключения на отчет об оценке, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Решение комиссии может быть обжаловано в суде.

С 2026 года вступают в силу существенные изменения в порядке досудебного урегулирования. В соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2025 года № 513-ФЗ, заявление об установлении рыночной стоимости рассматривается по регламенту, утвержденному уполномоченным органом субъекта РФ. В случае если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности, предоставление согласия собственника на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не требуется. При этом, если суд принимает решение о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости незаконным и одновременно устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, принятие бюджетным учреждением решения об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению не требуется.

3. Процессуальные особенности рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости

Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются судами по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ), а в случаях, когда заявителем является юридическое лицо, оспаривающее кадастровую стоимость в связи с налоговыми или иными публичными правоотношениями, – также по правилам Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).

3.1. Подсудность

Административные исковые заявления об оспаривании кадастровой стоимости подаются в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения объекта недвижимости (статья 24 КАС РФ). Для юридических лиц – в арбитражный суд субъекта Российской Федерации.

3.2. Сроки обращения

Срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости составляет пять лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен судом.

Особое значение имеет дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость. Как указано в части 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ, рыночная стоимость должна быть установлена на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Это положение является императивным и не подлежит изменению по усмотрению сторон или суда.

3.3. Лица, участвующие в деле

По таким делами в качестве административных ответчиков привлекаются:

• орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (бюджетное учреждение);
• уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший результаты кадастровой оценки;
• орган регистрации прав (Росреестр);
• публично-правовая компания «Роскадастр» (с 2026 года).

4. Роль судебной экспертизы в делах об оспаривании кадастровой стоимости

Центральным доказательством по делам об оспаривании кадастровой стоимости является заключение судебной оценочной экспертизы. Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости требует специальных познаний и предусматривает в случае возникновения сомнений в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости обязательность проведения судебной экспертизы.

4.1. Соотношение отчета об оценке и заключения судебной экспертизы

Административный истец вправе представить в суд отчет независимого оценщика, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки (ФСО). Однако такой отчет не является безусловным основанием для удовлетворения иска.

Как следует из Определения Московского городского суда от 25 августа 2025 года по делу № 3а-2710/2025, если административный ответчик (например, Департамент городского имущества) выражает сомнение в обоснованности и достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчете, и указывает на несоответствие отчета требованиям законодательства, суд назначает судебную оценочную экспертизу.

Вопросы, которые ставятся перед экспертом в таких случаях, включают:

1. Соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки;
2. Если не соответствует, и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость объекта по состоянию на установленную дату.

4.2. Требования к заключению судебной экспертизы

Заключение эксперта должно соответствовать требованиям статьи 82 КАС РФ (или статьи 86 АПК РФ) и основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Эксперт предупреждается об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В исследовательской части заключения эксперт обязан:

• описать объект оценки с указанием всех характеристик, влияющих на стоимость;
• провести анализ рынка объекта оценки в соответствующем сегменте;
• обосновать выбор подходов и методов оценки (сравнительного, затратного, доходного);
• привести расчеты с указанием источников данных и примененных корректировок;
• сформулировать итоговое суждение о величине рыночной стоимости.

Практика показывает, что наиболее частыми нарушениями, влекущими признание заключения эксперта ненадлежащим доказательством, являются:

• необоснованный отказ от использования одного из подходов оценки, предусмотренных ФСО;
• непроведение осмотра объекта недвижимости (нарушение пункта 5 ФСО № 7);
• отсутствие анализа рынка в соответствующем сегменте;
• несоответствие выводов эксперта данным о среднерыночных ценах.

4.3. Назначение повторной экспертизы

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить повторную экспертизу, поручив ее проведение другому эксперту или другому экспертному учреждению (статья 83 КАС РФ).

Как следует из кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29 января 2025 года № 18-КАД24-66-К4, апелляционный суд вправе назначить повторную экспертизу при установлении следующих нарушений:

• необоснованный отказ эксперта от использования утвержденных ФСО подходов (сравнительного и затратного);
• непроведение осмотра объектов в нарушение требований пункта 5 ФСО № 7;
• отсутствие в заключении анализа рынка в указанном сегменте и информации о диапазоне рыночных цен;
• существенное расхождение выводов эксперта с данными о среднерыночной стоимости.

Верховный Суд РФ в указанном определении также разъяснил, что полномочия кассационного суда не включают переоценку доказательств и установление новых обстоятельств по делу. Кассационный суд не вправе отменять назначение повторной экспертизы апелляционным судом, если апелляция мотивировала свое решение конкретными нарушениями, допущенными экспертом первой инстанции.

5. Изменения в законодательстве о государственной кадастровой оценке в 2025–2026 годах

2025–2026 годы ознаменовались значительными изменениями в правовом регулировании государственной кадастровой оценки, которые необходимо учитывать при подготовке и рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости.

5.1. Приказ Росреестра от 15 сентября 2025 года № П/0327/25

Указанным приказом внесены изменения в Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336. Изменения вступают в силу с 1 января 2026 года и направлены на совершенствование методологии массовой оценки объектов недвижимости.

5.2. Федеральный закон от 28 декабря 2025 года № 513-ФЗ

Наиболее существенные изменения введены Федеральным законом № 513-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым корректируется Закон № 237-ФЗ. Ключевые новеллы:

1. Расширение полномочий Роскадастра. Публично-правовая компания «Роскадастр» наделяется полномочиями по размещению в фонде данных государственной кадастровой оценки сведений об объектах недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и внесению в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.
2. Мониторинг проведения государственной кадастровой оценки. Орган регистрации прав (Росреестр) вправе истребовать у публично-правовой компании необходимые сведения, материалы и пояснения по вопросам правильности, полноты и своевременности исполнения ею полномочий.
3. Новый порядок досудебного оспаривания. Заявление об установлении рыночной стоимости рассматривается бюджетным учреждением по регламенту, утвержденному уполномоченным органом субъекта РФ. При этом в случае подачи заявления правообладателем, не являющимся собственником объекта, требуется согласие собственника (за исключением объектов государственной и муниципальной собственности).
4. Упрощение судебного оспаривания. Принятие судом решения о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости незаконным и об одновременном установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости исключает необходимость принятия бюджетным учреждением решения по заявлению.
5. Электронный документооборот. Законодательно закреплена обязанность направления сведений с использованием государственной информационной системы, что должно повысить прозрачность процедур и сократить сроки.

5.3. Переход к Национальной системе пространственных данных (НСПД)

С 2026 года кадастровая оценка недвижимости, за исключением городов федерального значения, будет проводиться только с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД). Это должно повысить прозрачность расчетов и снизить количество судебных споров за счет единой методологической базы и централизации данных.

6. Актуальная судебная практика по делам о судебной кадастровой оценке

Судебная практика последних лет демонстрирует устойчивые подходы к разрешению споров об оспаривании кадастровой стоимости, которые необходимо учитывать при формировании правовой позиции.

6.1. О необходимости осмотра объекта экспертом

В Определении Верховного Суда РФ № 18-КАД24-66-К4 от 29 января 2025 года суд кассационной инстанции подтвердил, что непроведение экспертом осмотра объекта недвижимости является существенным нарушением требований пункта 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик должен осмотреть объект в ближайшее к дате оценки время. Отсутствие осмотра влечет признание заключения эксперта ненадлежащим доказательством и является основанием для назначения повторной экспертизы.

6.2. О необходимости использования всех подходов оценки

В том же деле Верховный Суд указал, что необоснованный отказ эксперта от использования сравнительного и затратного подходов (например, со ссылкой на недостаточность данных о рыночных ценах) без проведения соответствующего анализа рынка является нарушением. Эксперт обязан исследовать рынок в соответствующем сегменте и обосновать невозможность применения того или иного подхода, а не декларировать отказ без доказательств .

6.3. О распределении бремени доказывания

В решении Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября 2025 года по делу № 3а-436/2025 суд разъяснил, что на административного истца возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

При значительном расхождении между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, указанной в отчете (более 30%), возникает презумпция недостоверности кадастровой оценки, которую может опровергнуть только судебная экспертиза.

6.4. О действии установленной кадастровой стоимости во времени

Установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной применяется для целей, предусмотренных законодательством, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи, когда заявление подано в связи с выявлением недостоверности сведений об объекте – в этом случае стоимость применяется с даты внесения ошибочной кадастровой стоимости.

7. Тактические рекомендации сторонам при подготовке дела о судебной кадастровой оценке

На основе анализа судебной практики и процессуальных норм можно сформулировать следующие рекомендации.

7.1. Для административного истца (правообладателя):

1. Подготовить качественный отчет об оценке – он должен быть выполнен оценщиком, имеющим действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, и соответствовать всем требованиям ФСО. Отчет является основанием для обращения в суд и будет предметом экспертного исследования.
2. Собрать полную документацию на объект – технический паспорт, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности или аренды, фото- и видеофиксацию объекта.
3. Четко указать дату, по состоянию на которую определяется стоимость – она должна совпадать с датой определения кадастровой стоимости.
4. Заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы, если административный ответчик оспаривает отчет, либо представить доказательства, подтверждающие его достоверность.
5. Привлекать специалиста для рецензирования заключения эксперта, если имеются основания полагать, что экспертиза проведена с нарушениями.

7.2. Для административного ответчика (органов власти и бюджетного учреждения):

1. Активно использовать право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы при наличии сомнений в достоверности отчета истца.
2. Четко формулировать доводы о несоответствии отчета требованиям ФСО с указанием конкретных нарушений (например, отсутствие осмотра, неправильный подбор аналогов, необоснованный отказ от подхода).
3. Предлагать конкретную экспертную организацию с обоснованием ее компетентности (например, государственное судебно-экспертное учреждение Минюста России).
4. Обеспечить явку своих представителей при осмотре объекта экспертом и фиксировать возможные нарушения.

7.3. Для обеих сторон:

1. Внимательно относиться к срокам – как к срокам обращения в суд (5 лет), так и к процессуальным срокам при обжаловании.
2. Готовиться к допросу эксперта в судебном заседании – формулировать вопросы, направленные на проверку обоснованности выводов.
3. Учитывать изменения в законодательстве, вступающие в силу с 2026 года, в том числе новый порядок досудебного оспаривания и полномочия Роскадастра.

8. Стоимость и сроки проведения судебной кадастровой экспертизы

Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости является платным процессуальным действием. Расходы на ее проведение несет сторона, заявившая ходатайство, или распределяются судом пропорционально удовлетворенным требованиям.

Ориентировочная стоимость экспертизы в 2025–2026 годах составляет:

• земельный участок – от 30 000 до 60 000 рублей;
• квартира или жилой дом – от 25 000 до 50 000 рублей;
• нежилое помещение (офис, магазин) – от 40 000 до 80 000 рублей;
• сложный объект (здание с земельным участком) – от 70 000 до 150 000 рублей.

Срок проведения экспертизы обычно составляет от 14 до 45 рабочих дней с момента передачи материалов эксперту и оплаты.

Расходы на проведение экспертизы вносятся на депозитный счет суда. В случае, если суд удовлетворяет требования истца, расходы могут быть взысканы с административного ответчика (при условии, что неправильная кадастровая стоимость была установлена в результате ошибок или недостоверных сведений). Если же иск удовлетворен в связи с представлением истцом надлежащих доказательств, расходы остаются на истце.

9. Заключение и практические выводы

Судебная кадастровая оценка является эффективным механизмом защиты прав правообладателей недвижимости от завышенной налогооблагаемой базы и необоснованных арендных платежей. Однако успешное оспаривание кадастровой стоимости требует не только представления отчета об оценке, но и, в большинстве случаев, проведения судебной экспертизы, заключение которой становится основным доказательством по делу.

На основе анализа законодательства и судебной практики можно сделать следующие выводы:

1. Судебная экспертиза является обязательной, если административный ответчик оспаривает достоверность представленного истцом отчета об оценке. Суд не вправе удовлетворить иск на основании одного лишь отчета при наличии обоснованных возражений.
2. Заключение эксперта должно быть безупречным с методологической точки зрения – любые нарушения ФСО (отсутствие осмотра, необоснованный отказ от подходов, неподтвержденные корректировки) влекут признание его ненадлежащим доказательством и назначение повторной экспертизы.
3. Актуальная судебная практика (2025–2026 годы) подтверждает, что суды тщательно проверяют соблюдение экспертом требований законодательства и не стесняются назначать повторные экспертизы при выявлении нарушений.
4. Изменения в законодательстве с 2026 года направлены на централизацию и цифровизацию процесса кадастровой оценки, что в перспективе должно повысить ее качество и снизить количество споров. Однако до тех пор, пока массовая оценка не станет идеальной, судебное оспаривание останется востребованным инструментом.
5. Правильный выбор экспертной организации – залог успеха. Предпочтение следует отдавать организациям, имеющим опыт проведения судебных оценочных экспертиз, аккредитацию при Минюсте России или положительную репутацию в судейском сообществе.

Для получения квалифицированной помощи при подготовке и сопровождении дела об оспаривании кадастровой стоимости, а также для заказа судебной оценочной экспертизы, обращайтесь к специалистам. Вся необходимая информация представлена на сайте: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/

Статья подготовлена экспертами в области судебной оценочной экспертизы с учетом изменений законодательства по состоянию на 2026 год. Рекомендуется сверять актуальность нормативных правовых актов на момент обращения в суд, так как законодательство о государственной кадастровой оценке продолжает активно развиваться.